이 책은 한국의 부동산 특히 수익성 부동산의 가격결정 기본 원리와 투자 요령 및 향후 10년 이상의 한국 부동산의 장래에 관해 쉽게 풀어쓴 책이다. 미리미리 준비하면 미래는 두려운 것이 아니라 기대를 하고 맞을 수 있다고 저자는 말한다. 우리 모두 금전감각을 기를 수 있도록 노력하자.
저자소개
손대식 (前 KBS 교양 전문 PD)
저자는 KBS 교양 프로듀서로 30년을 근무한 후 2011년 9월에 정년퇴직하였다. 재직 중에는 수많은 교양 프로그램과 특집 < 한국의 한방 명의 > 5편 등을 기획, 연출하는 등 이 밖에도 많은 특집 프로그램을 제작, 연출하였다. 대학에서는 경영학을 전공하였고, 공인중개사이며, 대학원 부설 CRO(Chief Real Estate&Finance Officer) 과정을 이수하였다.
주요 저서로는 <자식들에게만 전해주는 재테크 비밀수첩>, <일본인의 눈물>등이 있다.
줄거리
월세 투자자의 눈물, 갭(Gap) 투자자의 눈물, 해외 투자자의 눈물, 주식 투자자의 눈물 그리고 마지막으로 월급쟁이와 가난뱅이가 부자 되는 방법 등을 소개한다. 이 중 제2부에 소개한 갭(Gap) 투자자의 눈물과 제4부 월급쟁이와 가난뱅이가 부자 되는 방법을 요약해 본다. 갭(GAP)이란 사전적으로는 틈, 구멍, 간격을 의미한다. 원래는 경제학 용어로 인플레이션 갭(총수요가 총공급을 웃돌았을 때의 차), 디플레이션 갭(유효수요의 수준이 완전고용 수준을 밑돌 때 발생)을 말할 때 쓰였지만 주식용어로도 쓰이고 있고, 얼마 전부터는 부동산 투자 시에도 원용하고 있다. 부동산에서는 자기 자금을 초과하는 부동산 투자를 하는 것을 갭투자라고 통칭하고 있다. 갭투자는 통상 무이자 융자금 격인 전세금과 은행융자금을 동시에 활용하는 주로 장기적인 부동산 방법을 의미한다. '부동산 구입가격-무이자 융자금인 전세금-은행 융자금=순수 자기 자금액'이 된다. 이 중 자기 자금을 초과해서 투자한 금액이 갭(GAP)이 된다. 아파트 가격이 폭등한 후 폭락하면 전세가격도 비례하여 폭락 그러나 사실상 융자금 격인 전세금과 은행 빚은 그대로인 상태가 되어 역전세 현상 발생, 전세파산, 결국 경매 절차를 통해 정리되는 시대가 도래하게 된다. 이번의 마지막 거품 형성기 이후에는 누가 먼저 나오느냐가 생존 여부를 결정한다. 실제로 갭투자자들은 부채비율 100% 이상으로, 가능한 한 많은 레버리지(Leverage)를 일으켰을 것이어서 매년 현금부족액이 수천만 원에 이르는 경우가 허다하게 발생된다.
월급쟁이나 가난뱅이가 부자가 되는 방법은 제일 먼저 저자가 주창한 Big Money Big Cycle 이론에 맞춰서 투자해야 한다는 것이다. Big Money Big Cycle 이론을 알면 부동산으로 성공하기 위해서는 부동산과 주식을 동시에 이해해야 하는 이유도 저절로 알 수 있다. 기회가 오고 있다. 지식으로 무장된 월급쟁이와 가난뱅이에게 일생일대의 큰 기회가 오고 있음을 직감적으로 느껴야 한다. 단순한 부자들의 부를 거저 넘겨받을 기회가 오고 있다. 노동자에서 자본가로, 빈자에서 부자로 새로이 탄생할 기회가 오고 있다. 더 늦어질 가능성이 많지만 2032년쯤 다시 시작되는 인플레 경제 초입에 달러교체 투자로 약 10~20배 이상으로 불어난 자금을 투입할 기회를 갖게 된다. 즉 현재 시세의 20~30%에 나뒹구는 부동산이나 주식에 투자하는 타임을 맞게 된다. 이번의 주식시장, 아파트 시장의 하락은 단순한 경기 순환적 불경기인 숏텀(Short Term) 디플레이션이 아니라 인구 문제, 부채 문제, 저성장, 인구고령화에 기인한 롱텀(Long term) 디플레이션의 본격적인 시작이므로 국채, 현금 등이 최고인 시대가 10년 이상 지속된다.
느낀 점
이 책은 지금부터 향후 10년 이상의 한국 자산 시장 특히 월세 투자자 및 갭투자자들을 위한 월세 시장과 부동산 장기 투자자들의 미래 시세 예측과 투자 회수 요령에 관한 지침서이다. 즉 장기 디플레이션 시대를 맞아 부동산 투자자, 주식투자자 해외 주식 투자자 등 모두 다 살아남을 재테크에 관한 핵심 전략을 제시한 책이며, 또한 앞으로 한국에서 일어날 일들을 위주로 쓰인 책으로 롱텀 디플레이션(Long Term Deflation) 시대의 투자자들의 장래를 예측한 글이다. 누구도 미래를 알기 어렵다. 하지만 저자는 여러 데이터를 바탕으로 한국의 여러 투자자들을 위한 길을 제시하였다. 대한민국은 발상의 대전환이 필요하다. Impossible에 점 하나만 찍으면 I'm possible이 되고, Hope in nowhere는 띄어쓰기 하나로 Hope is now here가 된다.
댓글